La vente d’un logement est marquée par différentes étapes, et son issue a lieu lors du passage chez le notaire pour signer l’acte authentique. C’est à ce moment que vous recevez le paiement de l’acquéreur et que vous lui remettez les clés. Mais combien de temps prévoir pour arriver à cette signature ?
1. Bien connaître la valeur potentielle de son bien
La première étape lors de la vente d’un bien consiste à évaluer le logement, en visant un prix juste et cohérent vis-à-vis du marché. Une estimation consiste à analyser les transactions passées sur des biens similaires et dans le même secteur, et confronter ces données aux biens actuellement en vente. La durée de commercialisation dépend directement du prix de vente, car plus le prix est cohérent, et plus les acquéreurs et donc les offres d’achat seront nombreuses.
Reperimmo vous propose notamment de faire des tests de prix durant une semaine, et d’effectuer les diagnostics et visuels simultanément pour gagner du temps.
2. Signer le mandat de vente avec un professionnel
Faire appel à un professionnel est incontournable pour vendre rapidement un bien immobilier, car il dispose d’un important réseau, d’un portefeuille de prospects activement en recherche d’un logement, et il se rend entièrement disponible pour organiser les visites et renseigner les acquéreurs. Vous avez le choix entre différents mandats de vente :
- Le mandat simple vous permet de faire appel à plusieurs agences et à vendre le bien par vous-même. Son principal inconvénient réside dans le fait que le bien paraît moins « rare » et suscite généralement moins d’intérêt aux yeux des acquéreurs.
- Le mandat semi-exclusif consiste à faire appel à une seule agence, mais vous pouvez vendre le bien par vous-même.
- Le mandat exclusif implique de ne confier la vente qu’à une seule agence. Il paraît contraignant au premier abord, mais il s’agit pourtant de celui qui permet de vendre le plus rapidement : 74 jours en moyenne contre 108 avec un mandat simple.
Bon à savoir
L’excellente connaissance du marché de l’agent immobilier est également capitale, notamment dans la phase de négociation avec l’acquéreur.
3. Réaliser les diagnostics techniques
Le contenu du dossier de diagnostics techniques obligatoires à réaliser varie d’un logement à l’autre, selon l’ancienneté du logement, les raccordements, le secteur dans lequel il se situe, etc. Faites toujours appel à un diagnostiqueur certifié, et comptez environ 24 à 48h pour la réalisation et la réception des diagnostics à remettre à l’acquéreur.
4. Lancer la publicité et la communication
Pour vendre vite, il s’agit de communiquer au maximum autour de cette vente. Internet joue un rôle prépondérant, car ce canal permet de cibler aussi bien des acquéreurs français de tous les horizons, que des acquéreurs internationaux. La publication d’une annonce en ligne est donc incontournable, mais elle est précédée par des prises de vues, ainsi que du home-staging dans certains cas. Ces opérations peuvent être effectuées dans un délai de 48h.
Bon à savoir
Le home-staging consiste à mettre en valeur votre logement, en le dépersonnalisant au maximum, en le rendant plus neutre et en désencombrant chaque pièce. Cela permet de le rafraîchir et de le relooker avec une décoration intérieure adaptée.
5. Organiser les visites
Votre objectif durant les visites, c’est que le logement suscite le coup de cœur. Il va sans dire que chaque pièce doit être rangée, désencombrée, et nettoyée pour permettre aux visiteurs de se projeter au mieux. Notez qu’un prix cohérent vis-à-vis du marché immobilier de votre secteur entraînera davantage de visiteurs qu’un prix trop élevé.
Sur des marchés situés dans les grandes villes et agglomérations, nous ciblons l’organisation d’une dizaine de visites dans un délai d’une semaine, à condition d’accepter des visites le soir et le week-end. Sur un marché tendu, dans lequel la demande est forte, il est réaliste de recueillir une ou plusieurs offres en l’espace d’une semaine, mais prévoyez 30 jours pour permettre aux acquéreurs de réaliser une contre-visite. Lorsque le marché est moins tendu ce délai tourne autour de 3 mois, et il peut être plus important si le prix de vente est déconnecté du marché.
6. Signer le compromis de vente
Lorsque vous avez reçu une offre d’achat au prix fixé, ou que vous avez consenti une baisse à l’acquéreur, il s’agit de prévoir la signature du compromis de vente. Le délai pour cette signature dépend des disponibilités respectives de chacun, il peut donc s’étendre entre 2 à 10 jours en moyenne. A cela, vous devez ajouter le délai de rétractation de 10 jours légalement accordé à l’acquéreur.
Bon à savoir
Veillez à choisir un acquéreur dont le dossier paraît solide : il doit avoir déjà consulté sa banque pour connaître son budget, présenter un apport suffisant et/ou être éligible à des aides à l’accession à la propriété comme le PTZ. Le risque de voir la vente échouer sera réduit.
7. La levée des éventuelles conditions suspensives
Le compromis de vente peut contenir des conditions suspensives, c’est-à-dire des clauses selon lesquelles le contrat ne sera effectif qu’en cas de survenue d’un évènement.
Le compromis intègre généralement une condition suspensive au bénéfice de l’acquéreur, qui lui permet de se désengager de la vente s’il n’obtient pas son financement de la part de la banque. Au-delà d’un délai de 45 jours, si l’acquéreur n’a pas reçu de réponse favorable de la part de la banque concernant le prêt immobilier, la vente est alors annulée et il faut reprendre les recherches d’acquéreur.
8. Signature de l’acte authentique de vente
La signature de l’acte authentique chez le notaire marque l’aboutissement de votre projet de vente immobilière : c’est à ce moment-là que l’acquéreur verse le montant du prix de vente auquel le notaire a déduit le montant du dépôt de garantie, et vous pouvez enfin remettre les clés à l’acquéreur.
Le notaire a besoin de 3 à 4 mois après la signature du compromis pour vous proposer une date pour la signature, car il doit en amont réaliser plusieurs vérifications et rédiger les documents permettant d’établir le transfert de propriété.
Bon à savoir
En tout et pour tout, il vous faudra environ 3 à 4 mois après la signature du compromis pour signer l’acte authentique et donc pour encaisser les fonds liés à la vente. A cela, vous devez ajouter le délai permettant de trouver un acquéreur : ce dernier peut être rapide, de l’ordre de quelques jours seulement, si le prix fixé est juste et cohérent. A défaut, le délai peut alors durer plusieurs mois.