Vous venez de signer votre offre de prêt et vous vous demandez quand exactement la banque va effectuer son premier prélèvement. C’est une question que se posent la plupart des emprunteurs, et la réponse n’est pas aussi simple qu’il y paraît.
Le remboursement d’un crédit immobilier ne commence pas à la signature de l’offre de prêt, ni forcément le lendemain du passage chez le notaire. La date de la première mensualité dépend du type de bien acheté, des modalités négociées avec la banque et d’une règle réglementaire de 30 jours que beaucoup ignorent.
En bref
- Dans l’ancien, le remboursement du crédit immobilier démarre le mois suivant la signature de l’acte authentique chez le notaire, soit au minimum 30 jours après le déblocage des fonds.
- En VEFA ou en construction, vous ne remboursez pas encore le capital : vous payez des intérêts intercalaires calculés sur les sommes déjà débloquées, jusqu’à la remise des clés.
- L’assurance emprunteur, elle, commence dès la signature de l’offre de prêt — avant même le passage chez le notaire.
- Le différé d’amortissement permet de repousser le début du remboursement, mais il doit être négocié avant la signature de l’offre.
- Dans le cadre d’un prêt relais, seuls les intérêts sont remboursés chaque mois ; le capital est soldé en une seule fois à la vente du bien.
Premier prélèvement d’un prêt immobilier dans l’ancien : la règle des 30 jours
Pour un achat dans l’ancien, le fonctionnement est direct. Le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, la banque vire l’intégralité des fonds sur le compte de l’étude notariale. Ce déblocage total des fonds marque le point de départ du remboursement.
En pratique, la première mensualité ne peut pas intervenir avant un délai minimum de 30 jours après ce déblocage. C’est une règle réglementaire, pas une politique commerciale. La date de prélèvement est généralement fixée entre le 1er et le 10 du mois pour coïncider avec la réception de votre salaire. Certains établissements vous laissent la choisir librement, d’autres l’imposent.
Concrètement, si vous signez chez le notaire le 10 janvier et que votre date de prélèvement est le 10 du mois, la première mensualité tombe le 10 février — le délai de 30 jours est respecté, tout est normal. En revanche, si votre date de prélèvement est le 1er du mois, la banque ne peut pas prélever le 1er février car le délai de 30 jours n’est pas atteint. Le prélèvement est alors décalé au 1er mars.
Pourquoi la première mensualité de crédit immobilier peut être plus élevée que les suivantes ?
Ce décalage au mois suivant n’est pas gratuit. La banque calcule des intérêts sur la période supplémentaire entre le déblocage et la date effective du prélèvement. Ces intérêts s’ajoutent à la première mensualité, qui peut donc être sensiblement plus élevée que toutes celles qui suivront.
Prenons l’exemple d’un emprunt de 250 000 euros à 3,5 % sur 20 ans, avec une mensualité théorique de 1 449 euros. Vous signez le 15 janvier, date de prélèvement fixée au 5 du mois. Le premier prélèvement est décalé au 5 mars. La banque calcule des intérêts intercalaires sur les 48 jours écoulés depuis le déblocage, soit environ 115 euros supplémentaires. Votre première mensualité s’élève donc à près de 1 564 euros. À partir du 5 avril, vous retrouvez votre mensualité habituelle de 1 449 euros.
Ce mécanisme surprend beaucoup d’emprunteurs qui ne l’anticipent pas. Il suffit pourtant d’en être informé pour éviter toute tension de trésorerie au moment du premier prélèvement.
Quand débute le remboursement d’un prêt immobilier en VEFA ou construction ?
L’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou la construction d’une maison individuelle fonctionnent différemment. La banque ne débloque pas la totalité du prêt d’un seul coup. Elle verse les fonds progressivement, au rythme des appels de fonds émis par le promoteur ou le constructeur, selon l’avancement des travaux.
La répartition légale des appels de fonds en VEFA est la suivante : 35 % à l’achèvement des fondations, 35 % à la mise hors d’eau, 25 % à l’achèvement des travaux et 5 % à la remise des clés. Tant que la totalité du prêt n’a pas été débloquée, vous ne remboursez pas encore le capital. Vous payez uniquement des intérêts sur les sommes déjà versées par la banque au promoteur : ce sont les intérêts intercalaires.
Le remboursement du capital démarre seulement après la remise des clés, une fois l’intégralité des fonds débloquée.
Intérêts intercalaires VEFA : calcul et exemple chiffré
Le calcul des intérêts intercalaires est simple : (montant débloqué × taux du prêt) ÷ 12. Ils augmentent à chaque nouvel appel de fonds puisqu’ils sont calculés sur le cumul des sommes versées.
Prenons un exemple concret. Vous achetez un appartement en VEFA pour 242 000 euros, avec un prêt à 3,9 % sur 20 ans. La construction dure 16 mois. Les appels de fonds se succèdent selon le calendrier légal. Au premier appel de fonds pour les fondations, la banque verse 30 % du prêt, soit environ 72 600 euros. Vos intérêts intercalaires s’élèvent alors à 72 600 × 3,9 % ÷ 12 = 235 euros par mois. À la mise hors d’eau, 35 % supplémentaires sont débloqués, soit 84 700 euros. Le total débloqué atteint 157 300 euros et vos intérêts intercalaires passent à environ 511 euros par mois. Ce montant continue d’augmenter jusqu’à la remise des clés. Sur l’ensemble de la période de construction, vous aurez versé environ 5 800 euros d’intérêts intercalaires avant de commencer à rembourser réellement votre prêt.
À noter : l’assurance emprunteur est due dès le premier appel de fonds, même si vous n’habitez pas encore le bien. Sur un prêt de 242 000 euros, comptez entre 40 et 80 euros par mois selon votre profil et votre assureur.
Double charge pour les locataires en attente de livraison
C’est le point que presque personne n’évoque clairement. Si vous êtes encore locataire pendant la durée de construction de votre bien en VEFA, vous cumulez trois postes de dépenses simultanément : votre loyer, les intérêts intercalaires et la cotisation d’assurance emprunteur.
Sur notre exemple à 3,9 %, avec un loyer de 900 euros et une assurance emprunteur de 60 euros par mois, la charge mensuelle dépasse rapidement 1 500 à 1 700 euros dans les derniers mois de construction. Cette période peut durer jusqu’à 24 mois dans les programmes VEFA les plus longs, et des retards de chantier sont toujours possibles — chaque mois supplémentaire allonge la durée de cette double charge.
L’anticipation budgétaire de cette période est indispensable avant de s’engager dans un achat sur plan. Si votre budget ne supporte pas ce cumul, le différé total peut être une solution — mais à un coût que nous détaillons plus bas.
L’assurance emprunteur commence avant la première échéance de prêt immobilier
Voici un point que la plupart des emprunteurs découvrent trop tard. La première échéance de prêt immobilier démarre après le notaire. L’assurance emprunteur, elle, commence bien avant : dès la date d’effet indiquée sur votre contrat d’assurance, qui correspond généralement à la signature de l’offre de prêt avec la banque.
Autrement dit, il s’écoule plusieurs semaines entre la signature de l’offre de prêt et la signature de l’acte authentique chez le notaire. Pendant cette période, votre assurance est déjà active et vous êtes déjà prélevé de la cotisation mensuelle, alors même que vous n’avez pas encore remboursé le moindre euro de capital.
En VEFA ou en construction, ce décalage est encore plus marqué. L’assurance est due dès le premier appel de fonds. Si les travaux durent 18 mois, vous payez 18 mois de cotisation avant même de commencer à rembourser votre prêt. Ce coût s’additionne aux intérêts intercalaires et constitue une charge réelle à intégrer dans votre plan de financement.
Si vous avez souscrit l’assurance de votre banque, cotisation et mensualité de prêt sont regroupées dans un seul prélèvement mensuel. Si vous avez opté pour une délégation d’assurance auprès d’un assureur externe, deux prélèvements distincts apparaissent sur votre compte. Pour aller plus loin sur le rôle de l’assurance emprunteur en cas d’aléa de vie pendant le remboursement, notamment en situation d’invalidité, nous y avons consacré un article complet.
Différer le remboursement de son crédit immobilier : franchises partielle et totale
Il est possible de repousser le début du remboursement de son crédit immobilier grâce au différé d’amortissement. Ce dispositif doit impérativement être négocié et acté avant la signature de l’offre de prêt. Une fois le contrat signé, il n’est plus possible de l’ajouter.
Le différé partiel est la formule la plus courante. Pendant une période définie — généralement 12 à 24 mois au maximum — vous ne remboursez pas le capital. Vous payez uniquement les intérêts et la cotisation d’assurance. À l’issue de cette période, le remboursement du capital démarre selon les modalités prévues au contrat. Les mensualités définitives sont recalculées en intégrant les intérêts versés pendant la période de différé.
Le différé total est plus rare et plus risqué. Pendant la période de franchise — 12 mois au maximum — vous ne payez ni intérêts ni capital. Uniquement l’assurance. En apparence, c’est très confortable. En réalité, les intérêts non payés pendant cette période ne disparaissent pas : ils se capitalisent, c’est-à-dire qu’ils s’ajoutent au capital restant dû et produisent eux-mêmes des intérêts supplémentaires. À l’issue du différé total, vos mensualités seront donc plus lourdes que prévu initialement, et le coût total du crédit augmente de façon significative.
Le différé partiel est pertinent si vous achetez un bien neuf ou en travaux et que vous êtes encore locataire : il permet d’éviter de cumuler loyer et mensualité complète. Le différé total se justifie dans des situations financières très tendues, mais il doit être abordé avec lucidité sur son coût réel.
Prêt relais : à partir de quand rembourse-t-on le capital ?
Le prêt relais est un cas à part. Il concerne les propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien. La banque avance une partie de la valeur du bien à vendre — généralement entre 60 % et 80 % de la valeur estimée, déduction faite du capital restant dû sur l’éventuel crédit en cours.
Pendant toute la durée du prêt relais, vous ne remboursez pas le capital. Vous payez uniquement les intérêts chaque mois, dès le déblocage des fonds au moment du passage chez le notaire pour l’acquisition du nouveau bien. Le capital, lui, est remboursé en une seule fois au moment de la vente du bien initial, sans pénalités de remboursement anticipé.
La durée maximale est de 24 mois (12 mois renouvelables une fois). Si le bien n’est pas vendu à l’échéance, la banque peut transformer le prêt relais en prêt amortissable classique, ce qui alourdit considérablement les mensualités.
Une variante existe : la franchise totale sur le prêt relais. Dans ce cas, vous ne payez ni intérêts ni capital pendant une période pouvant aller jusqu’à 12 mois. Mais les intérêts non payés se capitalisent et viendront s’ajouter au remboursement final. Cette option est utile si votre situation de trésorerie est tendue dans les premiers mois, mais elle alourdit le coût total de l’opération.
À titre indicatif, sur un prêt relais de 200 000 euros à un taux moyen de 4,5 %, les intérêts mensuels représentent environ 750 euros. Sur 12 mois, cela représente 9 000 euros d’intérêts avant même de commencer à rembourser le moindre euro de capital sur votre nouveau prêt.
FAQ
Le remboursement d’un crédit immobilier commence-t-il à la signature de l’offre de prêt ?
Non. La signature de l’offre de prêt ne déclenche pas le remboursement du capital. Elle formalise votre accord avec la banque sur les conditions du prêt. Le remboursement commence après le déblocage des fonds, qui intervient au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire pour un achat dans l’ancien. En revanche, l’assurance emprunteur, elle, prend effet dès la signature de l’offre.
Peut-on choisir la date de prélèvement de son prêt immobilier ?
Cela dépend de l’établissement prêteur. Certaines banques vous laissent choisir librement la date, d’autres l’imposent. Dans tous les cas, la première mensualité ne peut intervenir avant un délai minimum de 30 jours après le déblocage des fonds. Si votre date habituelle de prélèvement tombe avant ce délai, la banque décale automatiquement le premier prélèvement au mois suivant et applique des intérêts intercalaires sur la période supplémentaire.
Comment sont calculés les intérêts intercalaires d’un prêt immobilier ?
La formule est la suivante : (montant débloqué × taux du prêt) ÷ 12. Ils sont recalculés à chaque nouvel appel de fonds sur le cumul total des sommes versées. Plus la durée de construction est longue et plus les sommes débloquées sont importantes, plus le montant des intérêts intercalaires est élevé. En cas de retard de chantier, ils continuent de s’accumuler.
Est-il possible de ne pas rembourser son prêt immobilier pendant des travaux ?
Oui, sous conditions. Il faut avoir demandé et obtenu un différé d’amortissement auprès de la banque avant la signature de l’offre de prêt. Le différé partiel — remboursement des intérêts uniquement — est la formule la plus courante, avec une durée maximale de 24 mois. Le différé total — aucun paiement sauf l’assurance — est possible jusqu’à 12 mois, mais les intérêts non payés se capitalisent et alourdissent les mensualités futures.
Le PTZ se rembourse-t-il en même temps que le prêt principal ?
Non. Le prêt à taux zéro (PTZ) comporte une période de différé obligatoire dont la durée varie selon les revenus du ménage : 5, 10 ou 15 ans. Pendant cette période, vous ne remboursez pas le PTZ. Seul le prêt principal est remboursé. Une fois la période de différé écoulée, vous remboursez simultanément les deux prêts, ce qui entraîne une hausse de vos mensualités totales. Ce point est à anticiper impérativement lors de la simulation de votre financement.
