Vous envisagez un investissement locatif et vous entendez parler partout du dispositif Jeanbrun, présenté comme le grand remplaçant du Pinel. Une question revient forcément : comment ça marche concrètement et surtout est-ce vraiment intéressant pour votre situation ?
Le dispositif est récent, entré en vigueur le 21 février 2026 et repose sur un mécanisme inédit en France pour la location nue. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers avaient chuté de plus de 50 % en 2025 après la fin du Pinel.
C’est précisément ce vide que le dispositif Jeanbrun cherche à combler. On vous explique tout sans langue de bois, chiffres à l’appui.
Le dispositif Jeanbrun en bref
C’est un régime fiscal d’investissement locatif issu de la loi de finances pour 2026. Son principe repose sur l’amortissement du bien, déductible des revenus fonciers, jusqu’à 12 000 euros par an. Il concerne la location nue, en résidence principale, dans un logement collectif neuf ou ancien rénové, pour un engagement de 9 ans minimum. Il s’applique partout en France, sans zonage. Les loyers sont plafonnés sous le prix du marché. Les acquisitions éligibles vont du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun (ou statut de bailleur privé) ?
Le dispositif Jeanbrun est un régime fiscal destiné à encourager l’investissement locatif. Il permet à un investisseur qui achète un logement pour le louer nu de déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers, sous forme d’amortissement. Ce mécanisme réduit mécaniquement sa base imposable, donc son impôt.
Il a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal officiel le 20 février. Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Au-delà de cette date, sauf prorogation par une future loi de finances, aucune nouvelle opération n’ouvrira droit à l’amortissement.
Un point mérite d’être clarifié d’emblée. Malgré son surnom de statut de bailleur privé, le dispositif Jeanbrun ne crée pas de statut juridique autonome, à la différence du loueur en meublé non professionnel.
Il s’agit d’un régime fiscal optionnel, activé au moment de la déclaration des revenus fonciers. Cette nuance a son importance quand on compare le dispositif à d’autres solutions d’investissement.
Dispositif Jeanbrun, loi Jeanbrun et statut de bailleur privé : le même dispositif
Vous croiserez trois appellations différentes pour désigner exactement le même mécanisme, ce qui prête souvent à confusion. Le nom officiel du plan gouvernemental est plan Relance Logement, annoncé le 23 janvier 2026.
Le terme statut de bailleur privé est l’appellation générique employée par l’administration et les professionnels du patrimoine. Quant à loi Jeanbrun, c’est le nom usuel retenu par la presse, en référence à Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement à l’origine du texte.
Les trois expressions renvoient au même texte de loi, aux mêmes conditions d’éligibilité et au même barème d’amortissement.
Que vous cherchiez des informations sur le statut de bailleur privé, la loi Jeanbrun ou le dispositif Jeanbrun, les règles présentées dans ce guide s’appliquent à l’identique.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel ?
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, laissant un vide considérable sur le marché de l’investissement locatif. Sans incitation fiscale, les investisseurs particuliers se sont largement détournés du neuf, aggravant une pénurie de logements déjà installée.
L’offre locative privée a reculé de 15 % en cinq ans.
Face à ce constat, le gouvernement a inscrit le dispositif Jeanbrun dans la loi de finances pour 2026, avec un objectif chiffré de 2 millions de nouveaux logements d’ici 2030. La logique fiscale change radicalement par rapport au Pinel.
Là où ce dernier accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat, le dispositif Jeanbrun fonctionne par déduction d’un amortissement du bien, un mécanisme jusqu’ici réservé à la location meublée.
Comment fonctionne l’amortissement du dispositif Jeanbrun ?
Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur l’amortissement fiscal. Chaque année, le bailleur déduit une fraction de la valeur de son logement de ses revenus fonciers. Cette déduction vient s’ajouter aux charges classiques, comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou les frais de gestion.
L’intérêt est que ce mécanisme peut réduire les revenus fonciers imposables jusqu’à zéro, voire créer un déficit.
C’est une première pour la location nue, puisque l’amortissement était auparavant l’apanage du statut meublé. Concrètement, un investisseur qui perçoit des loyers peut, grâce à l’amortissement, ne pas être imposé dessus pendant plusieurs années.
La base amortissable : 80 % du prix d’acquisition du bien
Tout ne s’amortit pas dans un investissement immobilier. Seule la valeur du bâti est amortissable, le terrain ne l’est pas. La loi fixe donc forfaitairement la base amortissable à 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants correspondant à la valeur foncière non amortissable.
Prenons un exemple simple. Pour un appartement acheté 250 000 euros, la base amortissable s’élève à 200 000 euros. C’est sur ce montant que s’applique chaque année le taux d’amortissement, dont la valeur dépend du type de location choisi.
Amortissement Jeanbrun dans le neuf et dans l’ancien rénové
Les taux d’amortissement du dispositif Jeanbrun varient selon deux critères : le type de logement, neuf ou ancien rénové, ainsi que le niveau de loyer pratiqué. Les logements neufs ou en état futur d’achèvement bénéficient des taux les plus avantageux.
Voici les taux applicables dans le neuf ou en VEFA :
| Type de location | Taux d’amortissement annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Sociale | 4,5 % | 10 000 € |
| Très sociale | 5,5 % | 12 000 € |
Pour l’ancien avec travaux, les taux sont légèrement inférieurs, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition :
| Type de location | Taux d’amortissement annuel |
|---|---|
| Intermédiaire | 3 % |
| Sociale | 3,5 % |
| Très sociale | 4 % |
Ces plafonds s’apprécient par logement et par foyer fiscal, tous investissements confondus. Un investisseur qui détiendrait plusieurs biens éligibles reste donc soumis au même plafond global.
Les trois niveaux de loyer du statut de bailleur privé et leurs plafonds
Le dispositif Jeanbrun conditionne l’avantage fiscal au respect d’un loyer inférieur au marché. La logique est incitative : plus l’effort consenti sur le loyer est important, plus le taux d’amortissement est élevé. Cette mécanique s’inspire directement du dispositif Loc’Avantages.
Les trois niveaux du dispositif Jeanbrun correspondent à des décotes croissantes par rapport au loyer de marché. En contrepartie de cet effort, l’avantage fiscal progresse.
| Niveau de loyer | Décote sous le marché | Taux (neuf) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | environ −15 % | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | environ −30 % | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | environ −45 % | 5,5 % | 12 000 € |
Le choix du niveau dépend de votre stratégie. La location très sociale offre le meilleur rendement fiscal, mais elle impose un loyer nettement inférieur au marché et cible les ménages les plus modestes. Peu d’investisseurs privés s’y engagent spontanément. La location intermédiaire, moins contraignante sur le loyer, reste la porte d’entrée la plus courante.
Plafonds de loyers en location intermédiaire par zone
Pour la location intermédiaire, les plafonds de loyer suivent le zonage ABC, le même référentiel que celui de l’ancien Pinel. Ils sont exprimés en euros par mètre carré et par mois, hors charges.
Voici les valeurs 2026 pour le niveau intermédiaire :
- Zone A bis : 19,71 €/m²
- Zone A : 14,64 €/m²
- Zone B1 : 11,80 €/m²
- Zones B2 et C : 10,26 €/m²
Le loyer maximal se calcule en multipliant la surface habitable par le plafond de la zone. Pour un appartement de 63 m² en zone B1, le loyer intermédiaire ressort ainsi à environ 743 euros par mois hors charges. Les plafonds social et très social ne suivent pas ce barème national, ils sont fixés commune par commune à partir des loyers locaux, avec une décote de 30 % ou 45 %.
Les conditions d’éligibilité au statut de bailleur privé
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées. Elles portent à la fois sur la nature du bien et sur les modalités de location.
Les biens éligibles : logement collectif, neuf ou ancien rénové
Le dispositif Jeanbrun est réservé aux logements situés dans un immeuble d’habitation collectif. Les maisons individuelles sont donc exclues du dispositif, un point que beaucoup découvrent tardivement.
Deux catégories de biens sont concernées. Les logements neufs ou en VEFA, qui doivent respecter la réglementation environnementale RE2020. Et les logements anciens à rénover, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et permettent d’atteindre une classe énergétique A ou B après travaux. Le bien doit par ailleurs être mis en location dans les douze mois suivant la livraison ou l’achèvement des travaux.
Les engagements du bailleur privé : location nue, 9 ans, résidence principale
Du côté du bailleur, les obligations sont strictes. Le logement doit être loué nu, sans meubles, ce qui exclut d’office la location meublée et la location saisonnière. Il doit constituer la résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans en continu.
S’ajoutent deux contraintes souvent sous-estimées. Il est interdit de louer à un membre de son foyer fiscal ou à un parent jusqu’au deuxième degré. Enfin, les ressources des locataires sont plafonnées, sur le modèle de Loc’Avantages. Le dispositif reste compatible avec une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, mais pas avec une SCI à l’impôt sur les sociétés.
Déficit foncier et amortissement : l’avantage sur le revenu global
Voici l’un des atouts les plus intéressants du dispositif Jeanbrun. Lorsque l’amortissement et les charges déductibles dépassent le montant des loyers perçus, un déficit foncier se crée. Ce déficit peut alors s’imputer sur le revenu global du foyer fiscal, non sur les seuls revenus fonciers.
Cette imputation est plafonnée à 10 700 euros par an.
Ce plafond est temporairement porté à 21 400 euros par an, jusqu’au 31 décembre 2027, lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique. Pour un contribuable fortement imposé, ce levier peut représenter une économie d’impôt substantielle, qui s’ajoute à celle de l’amortissement.
Une précision technique s’impose toutefois. Seule la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global. La part liée aux intérêts se reporte uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Exemple chiffré d’un investissement avec la loi Jeanbrun
Rien ne vaut un cas concret pour comprendre l’intérêt réel du dispositif Jeanbrun. Prenons un appartement neuf acheté 250 000 euros, loué au niveau très social, avec un investisseur imposé à une tranche marginale de 30 %.
La base amortissable s’élève à 80 % du prix, soit 200 000 euros. Au taux très social de 5,5 %, l’amortissement théorique atteint 11 000 euros par an, un montant qui reste sous le plafond de 12 000 euros. Cet amortissement vient effacer les revenus fonciers imposables liés à ce bien.
L’économie d’impôt annuelle ressort alors à environ 3 300 euros, soit 11 000 euros multipliés par la tranche de 30 %. Sur les 9 ans d’engagement, cela représente près de 29 700 euros d’économie, sans même compter l’effet du déficit foncier et des autres charges déductibles. Pour un investisseur imposé à 41 %, la même opération génère environ 4 510 euros d’économie par an, soit plus de 40 000 euros sur 9 ans. Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus le gain est important.
Dispositif Jeanbrun ou LMNP : lequel choisir
Le dispositif Jeanbrun et le LMNP reposent tous deux sur l’amortissement du bien, mais ils s’adressent à des profils différents. Le premier concerne la location nue, le second la location meublée. Ce choix de départ conditionne toute la suite.
| Critère | Dispositif Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Type de location | Nue uniquement | Meublée uniquement |
| Plafond de loyer | Oui, loyers plafonnés | Non, loyers libres |
| Plafond de ressources | Oui | Non |
| Durée d’engagement | 9 ans minimum | Aucune durée imposée |
| Amortissement à la revente | Non réintégré | Réintégré depuis 2025 |
Amortissement Jeanbrun et LMNP : la différence à la revente
La distinction la plus décisive se joue au moment de la revente. Depuis 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Autrement dit, l’avantage fiscal obtenu pendant la détention se paie en partie à la sortie.
Le dispositif Jeanbrun échappe en principe à cette réintégration, tant que l’engagement de 9 ans est respecté. C’est un argument de poids pour un investisseur qui vise une détention longue et une revente sereine. Ce point compense en partie les contraintes de loyer plafonné propres au dispositif Jeanbrun.
Location nue ou meublée : quel dispositif selon votre profil
Le dispositif Jeanbrun conviendra à l’investisseur qui privilégie la simplicité de la location nue, sans la gestion du mobilier ni le turn-over locatif fréquent du meublé. Il faut toutefois accepter un engagement de 9 ans et des loyers plafonnés.
Le LMNP s’adresse plutôt à qui recherche des loyers libres et une souplesse de durée, quitte à assumer la gestion d’un meublé et la réintégration des amortissements à la revente. Le bon choix dépend donc autant de votre horizon de détention que de votre appétence pour la gestion locative. Si votre budget de départ est serré, il peut être utile de bien mesurer le ticket d’entrée de chaque solution, un sujet que nous détaillons dans notre guide pour investir dans l’immobilier avec un petit budget avant de vous engager.
Les limites du dispositif Jeanbrun
Les brochures commerciales insistent sur l’avantage fiscal, rarement sur les contreparties. Or elles sont réelles et méritent d’être posées noir sur blanc avant tout engagement.
La première limite tient aux loyers plafonnés. En échange de l’amortissement, vous acceptez de louer sous le prix du marché, de 15 % à 45 % selon le niveau choisi.
Votre rendement locatif brut est donc mécaniquement bridé, ce qui peut réduire, voire annuler, l’intérêt de l’opération si le bien est mal choisi. La seconde limite est l’engagement de 9 ans. C’est une durée longue, pendant laquelle votre capital reste immobilisé et vos conditions de location figées.
Autre contrainte, le dispositif impose le régime réel d’imposition. Le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire, est incompatible avec l’amortissement Jeanbrun. Cela suppose une comptabilité plus rigoureuse et, souvent, l’accompagnement d’un professionnel.
Les logements exclus du statut de bailleur privé
Plusieurs catégories de biens ne peuvent pas bénéficier du dispositif Jeanbrun. Les maisons individuelles en sont exclues, le dispositif étant réservé à l’habitat collectif. Sont également écartés les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ainsi que ceux bénéficiant d’un label de la Fondation du patrimoine.
Enfin, le dispositif Jeanbrun ne se cumule pas, sur un même bien, avec d’autres régimes fiscaux incompatibles comme le Denormandie ou le Cosse. Un même logement ne peut donc pas activer deux avantages fiscaux à la fois.
Revente avant 9 ans : le risque de réintégration de l’amortissement
L’engagement de 9 ans n’est pas une simple recommandation. En cas de revente anticipée, ou de rupture de l’engagement locatif, les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année de rupture, selon un mécanisme de quotient.
Autrement dit, l’économie d’impôt accumulée peut être en partie reprise si vous vendez trop tôt. C’est un point de vigilance majeur pour qui n’est pas certain de conserver son bien sur toute la durée. Le dispositif Jeanbrun s’adresse clairement à un investisseur patient, prêt à immobiliser son capital.
Dispositif Jeanbrun : les assouplissements en cours en 2026
Le dispositif Jeanbrun fait déjà l’objet d’un projet de réforme. À peine entré en vigueur, il a été jugé trop contraignant par de nombreux professionnels, notamment sur l’obligation de travaux dans l’ancien. Plusieurs assouplissements sont donc en discussion au Parlement.
L’Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 28 mai 2026, un texte qui supprime le seuil minimal de travaux dans l’ancien, ouvre le dispositif aux maisons individuelles anciennes, allège les exigences de performance énergétique et autorise la location à un proche. Le Sénat a examiné ces évolutions début juillet dans le cadre du projet de loi Relance Logement.
Attention toutefois, ces changements ne sont pas encore promulgués. Tant que le texte définitif n’est pas publié au Journal officiel, les règles actuelles du dispositif Jeanbrun continuent de s’appliquer intégralement. Un investisseur qui réalise une acquisition aujourd’hui doit se référer aux conditions en vigueur à la date de son achat, non aux assouplissements votés en séance, qui ne sont pas encore opposables.
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Le statut de bailleur privé est-il cumulable avec d’autres dispositifs ?
Sur un même bien, le dispositif Jeanbrun n’est pas cumulable avec des régimes fiscaux incompatibles comme le Denormandie ou le Cosse. Il peut en revanche s’articuler avec le logement locatif intermédiaire, le LLI, via une SCI à l’impôt sur le revenu. Pour la rénovation dans l’ancien, l’aide MaPrimeRénov reste par ailleurs mobilisable.
Peut-on investir en dispositif Jeanbrun via une SCI ?
Oui, à condition que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés. L’amortissement s’applique alors au niveau de la société et se répartit entre les associés selon leurs parts. Le logement ne peut pas être loué à un associé ou à un membre de son foyer fiscal.
Le statut de bailleur privé est-il applicable partout en France ?
Oui. Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans condition de zonage. Seuls les plafonds de loyers et de ressources des locataires varient selon la localisation du logement.
Quelle différence entre le dispositif Jeanbrun et le LMNP ?
Le dispositif Jeanbrun concerne la location nue, le LMNP la location meublée. Autre différence majeure, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente en LMNP, mais pas en Jeanbrun tant que l’engagement de 9 ans est tenu. Le choix dépend de votre projet et de votre horizon de détention.
Peut-on investir dans l’ancien en location nue ?
Oui, le dispositif Jeanbrun est ouvert à l’ancien. Il faut réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et atteindre une performance énergétique élevée, classe A ou B, après travaux. Un assouplissement de ce seuil est toutefois en discussion au Parlement.
Comment déclarer ses revenus avec le dispositif Jeanbrun ?
Les revenus se déclarent chaque année au régime réel, via la déclaration n° 2044 ou 2044 spéciale. Vous y intégrez les loyers perçus, les charges déductibles et l’amortissement du bien. Le micro-foncier est incompatible avec le dispositif. Un accompagnement comptable est vivement recommandé pour sécuriser le calcul.
Sources officielles : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (Légifrance) ; barème 2026 des plafonds de loyer du logement intermédiaire (BOFiP, 10 mars 2026) ; analyses du dispositif Jeanbrun de l’ANIL et des ADIL.
