Vous préparez un achat immobilier et une question vous taraude : quels revenus la banque va-t-elle réellement retenir dans votre dossier ? Votre salaire, bien sûr, mais qu’en est-il de vos primes, de vos commissions, de vos heures supplémentaires ou des loyers que vous percevez ?
Et surtout, est-ce votre salaire brut ou net qui compte ? La réponse est loin d’être aussi simple. Toutes vos rentrées d’argent ne se valent pas aux yeux d’une banque.
Certaines sont retenues à 100%, d’autres à 70%, d’autres encore sont purement écartées. Dans ce guide, on vous explique sans détour quels sont les revenus pris en compte pour un prêt immobilier, à quelle hauteur et pourquoi, avec les règles réellement appliquées par les établissements bancaires en 2026.
En bref
| Type de revenu | Prise en compte | Condition principale |
|---|---|---|
| Salaire fixe en CDI, fonctionnaire titulaire | 100% | Période d’essai terminée |
| Pension de retraite ou de réversion | 100% | Selon l’âge pour la durée du prêt |
| 13e mois, prime contractuelle récurrente | 100% | Inscrit au contrat de travail |
| Revenus locatifs | 70% | Décote de 30% appliquée |
| Salaire variable, commissions (commerciaux, VRP) | Moyenne sur 2 à 3 ans | Ancienneté d’au moins 3 ans pour le variable |
| Bénéfices des indépendants et chefs d’entreprise | Moyenne sur 3 ans | 3 exercices comptables minimum |
| Allocations familiales, pensions alimentaires perçues | Variable | Versées sur la majeure partie du prêt |
| Heures supplémentaires régulières | Au cas par cas | Récurrence prouvée sur les bulletins |
| Primes exceptionnelles, bonus, chômage, RSA | 0% | Revenus jugés non pérennes |
Comment les banques analysent les revenus pris en compte pour un prêt immobilier ?
Avant d’accorder un financement, la banque cherche à répondre à une seule question : serez-vous capable de rembourser vos mensualités sur toute la durée du prêt, sans vous mettre en difficulté ?
Pour cela, elle passe au crible l’ensemble de vos rentrées d’argent et de vos charges afin de déterminer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme maximale qu’elle peut vous prêter.
Le critère central de cette analyse est le taux d’endettement, aussi appelé taux d’effort. Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) plafonne ce taux à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise.
Cette règle a été confirmée par la décision du HCSF de mars 2026 et s’impose à toutes les banques françaises, sous peine de sanctions de l’ACPR. Concrètement, la somme de vos mensualités de crédit ne peut pas dépasser 35% de vos revenus retenus.
C’est précisément là que la nature de vos revenus devient déterminante. La banque ne cherche pas seulement à connaître le montant de vos ressources, mais surtout leur stabilité et leur pérennité. Un revenu régulier, prévisible et documenté sur plusieurs années rassure le prêteur et sera intégré favorablement. À l’inverse, un revenu ponctuel ou incertain sera minoré, voire totalement ignoré. Cette logique explique pourquoi deux personnes gagnant la même somme chaque mois peuvent se voir accorder des montants de prêt très différents selon la composition exacte de leurs revenus.
Salaire brut ou net : quel revenu est pris en compte pour un prêt immobilier ?
C’est la question que tout le monde se pose et, curieusement, celle sur laquelle les sources se contredisent le plus. Certains affirment que la banque retient le salaire net, d’autres le salaire brut avec une décote. Les deux ont raison, mais pour des raisons différentes qu’il faut clarifier une bonne fois pour toutes.
Salaire net avant impôt : la vraie base de calcul du prêt immobilier
Pour les salariés en CDI et les fonctionnaires, la banque raisonne sur le salaire net avant impôt sur le revenu. Il s’agit donc de votre net imposable, celui qui figure sur votre bulletin de paie après déduction des cotisations sociales, mais avant le prélèvement à la source.
Ce choix est logique, car le HCSF impose lui-même un calcul du taux d’endettement basé sur les revenus nets mensuels.
Retenez donc que votre salaire brut, celui affiché en haut de votre fiche de paie, n’est jamais la référence directe. La banque part toujours de ce qui arrive réellement sur votre compte chaque mois, ou plus précisément de votre net avant impôt.
Pourquoi certaines banques partent du salaire brut avec une décote ?
D’où vient alors la confusion avec le brut ? De la méthode interne de certains établissements. Plutôt que de lire directement le net, quelques banques partent du salaire brut annuel inscrit sur votre contrat, le divisent par douze, puis appliquent une décote pour reconstituer un revenu net approché.
Cette décote tourne généralement autour de 25% pour un cadre et 22% pour un employé non-cadre, afin d’anticiper les cotisations et prélèvements qui grignotent le brut.
Le résultat est le même dans l’esprit : la banque cherche à retenir un montant proche de votre revenu net réel. Cette méthode par décote est surtout utilisée quand vous êtes en poste depuis moins d’un an et que la banque ne dispose pas encore d’un historique de bulletins de salaire. Si vous êtes en poste depuis plus longtemps, elle se fiera simplement à vos derniers bulletins.
Les revenus pris en compte à 100% pour un crédit immobilier
Certaines ressources sont considérées comme suffisamment sûres et régulières pour être intégrées en totalité dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Ce sont elles qui constituent le socle le plus solide de votre dossier.
Le salaire fixe en CDI et le traitement des fonctionnaires titulaires
Le salaire fixe versé dans le cadre d’un CDI reste la référence absolue pour les banques. Si vous êtes en contrat à durée indéterminée avec votre période d’essai derrière vous ou si vous êtes fonctionnaire titulaire, votre salaire net avant impôt est retenu à 100%.
Vous cochez alors toutes les cases du dossier rassurant, car votre revenu est stable, prévisible et garanti dans la durée.
Un point de vigilance concerne la période d’essai. Tant qu’elle n’est pas terminée, votre salaire ne sera pas considéré comme un revenu pérenne. Si l’un des co-emprunteurs se trouve encore en période d’essai ou n’est pas titularisé, mieux vaut attendre la fin de cette étape avant de déposer votre demande, afin de maximiser votre capacité d’emprunt.
Les pensions de retraite et de réversion dans le calcul du prêt
Si vous percevez une pension de retraite ou une pension de réversion, la banque en tient compte en intégralité. Ces revenus sont considérés comme constants et garantis, au même titre qu’un salaire.
Une rente viagère issue de la vente d’un bien, de la sortie d’un contrat d’assurance vie ou d’un plan épargne retraite entre également dans le calcul.
Le seul frein n’est pas le montant de la pension, mais l’âge de l’emprunteur. À partir d’un certain âge, l’assurance emprunteur devient plus coûteuse ou plus difficile à obtenir, ce qui complique l’accès à un prêt sur une longue durée comme 20 ou 25 ans.
Le 13e mois et les primes contractuelles récurrentes
Toutes les primes ne sont pas écartées, contrairement à une idée répandue. Si un 13e mois figure noir sur blanc dans votre contrat de travail, il entre dans le calcul de vos revenus, car il présente un caractère garanti et récurrent. Il en va de même pour toute prime contractuelle versée de façon régulière et prévisible.
La distinction est simple : une prime inscrite au contrat et versée chaque année est un revenu fiable aux yeux de la banque. Une prime laissée à la discrétion de l’employeur, elle, ne sera pas retenue de la même manière. Nous y reviendrons dans la section consacrée aux revenus écartés.
Les revenus pris en compte partiellement pour un prêt immobilier
Entre les revenus retenus à 100% et ceux qui sont exclus, il existe une catégorie intermédiaire. Ces ressources sont bien réelles, mais leur caractère fluctuant conduit la banque à ne les retenir qu’en partie, ou à les lisser sur plusieurs années.
Les revenus locatifs retenus à 70% par les banques
Si vous possédez un bien mis en location, les loyers que vous percevez viennent gonfler vos revenus, mais pas en totalité. La règle appliquée par la quasi-totalité des banques et validée par le cadre HCSF consiste à retenir 70% du montant des loyers, soit une décote de 30%.
Pourquoi cette minoration ? Parce qu’un logement peut rester vacant entre deux locataires, subir des impayés, nécessiter des travaux ou générer des charges de copropriété et une taxe foncière. La banque anticipe ces aléas en ne comptant que 70% de la somme.
Concrètement, un studio qui rapporte 800 euros par mois ne sera retenu qu’à hauteur de 560 euros dans vos revenus. Pensez à fournir vos baux et vos derniers avis d’imposition pour justifier ces montants.
Salaire variable, commissions et primes : la règle des commerciaux et VRP
Si une partie de votre rémunération repose sur des commissions ou une part variable, comme c’est le cas pour les commerciaux et les VRP, la banque applique une règle précise liée à votre ancienneté.
Avec moins de deux ans d’expérience dans le poste, seule la partie fixe de votre salaire sera retenue. La banque estime en effet qu’elle manque de recul pour juger de la régularité de vos revenus variables.
À partir de trois ans d’ancienneté, l’ensemble de votre rémunération, fixe et variable compris, peut être pris en compte. La banque calcule alors une moyenne de vos revenus nets sur les deux ou trois dernières années afin de lisser les fluctuations liées à la saisonnalité ou aux versements ponctuels.
Selon les établissements, une décote supplémentaire de 30 à 50% peut être appliquée sur la part variable pour rester prudent. Pour valoriser ce type de revenu, présentez vos bulletins de salaire des 24 à 36 derniers mois ainsi que le contrat définissant votre structure de rémunération.
Les revenus des indépendants et chefs d’entreprise pris en compte
Pour les travailleurs non-salariés, artisans, professions libérales, chefs d’entreprise ou micro-entrepreneurs, ce ne sont pas des salaires qui sont analysés mais les bénéfices dégagés par l’activité. La banque exige généralement un historique d’au moins trois ans et s’appuie sur une moyenne annuelle des trois derniers exercices comptables.
L’analyse ne s’arrête pas au chiffre. La banque pondère aussi son jugement selon votre secteur d’activité et sa vulnérabilité aux aléas économiques ou conjoncturels.
Une profession médicale n’est pas exposée au même risque de faillite qu’une activité agricole. Pour un dirigeant de société, la banque examinera le bénéfice, la rémunération et les éventuels dividendes à partir des liasses fiscales.
Un conseil utile : parlez de votre projet à votre expert-comptable le plus tôt possible pour qu’il optimise la présentation de vos revenus.
Les revenus pris en compte au cas par cas pour un crédit immobilier
Certaines ressources se situent dans une zone grise. Elles peuvent renforcer votre dossier ou être écartées selon votre situation précise et selon la politique de chaque banque.
CDD, intérim et période d’essai : quels revenus retient la banque
Contrairement à une idée reçue, un CDD ou une mission d’intérim ne ferme pas définitivement la porte du crédit immobilier. Si vous enchaînez ces contrats depuis au moins trois ans et que vos revenus annuels restent réguliers, la banque peut les prendre en compte en calculant une moyenne.
Elle tiendra là aussi compte de votre secteur d’activité pour évaluer la solidité de votre situation.
En revanche, la période d’essai reste bloquante. Tant qu’elle n’est pas validée, votre salaire n’est pas considéré comme un revenu stable et il est préférable d’attendre sa fin avant de solliciter un financement.
Allocations familiales et pensions alimentaires perçues
Les allocations familiales, le complément familial ou une pension alimentaire perçue peuvent être intégrés dans vos revenus, à une condition : que vous les touchiez pendant la majeure partie de la durée du prêt, voire sa totalité. La banque regarde donc attentivement l’âge de vos enfants, car ces aides diminuent ou s’arrêtent lorsqu’ils quittent le foyer fiscal.
Ces revenus ne doivent jamais constituer la base principale d’un dossier. Ils viennent en complément d’un revenu salarial ou professionnel stable et leur poids dans le calcul dépend fortement de l’appréciation de chaque établissement.
Les revenus non pris en compte pour un prêt immobilier
Voici la catégorie que la plupart des articles expédient en deux lignes, alors qu’elle mérite de vraies précisions. Plusieurs revenus sont écartés du calcul parce qu’ils sont jugés non pérennes, mais certaines nuances peuvent jouer en votre faveur.
Heures supplémentaires : pourquoi elles peuvent malgré tout compter
On lit partout que les heures supplémentaires ne sont pas prises en compte. C’est vrai lorsqu’elles sont ponctuelles et irrégulières, car la banque ne peut pas parier sur leur maintien. Mais la réalité est plus nuancée que cette affirmation tranchée.
Si vos heures supplémentaires apparaissent de façon régulière sur vos bulletins de salaire depuis plusieurs mois, voire plusieurs années, elles peuvent être intégrées à vos revenus.
Ce qui compte pour la banque, c’est la preuve de leur récurrence. Un salarié qui effectue systématiquement des heures supplémentaires depuis deux ans dispose d’un argument solide pour les faire valoir. La même logique s’applique aux primes de rendement versées de manière constante et documentée.
Primes exceptionnelles, bonus et intéressement écartés du calcul
Les primes exceptionnelles, les bonus ponctuels, l’intéressement et la participation ne sont généralement pas retenus dans le calcul de votre capacité d’emprunt.
Leur caractère aléatoire, par définition non garanti d’une année sur l’autre, empêche la banque de les considérer comme des revenus fiables.
Cela ne signifie pas qu’ils sont inutiles. Bien au contraire, si vous épargnez une bonne partie de ces sommes, vous démontrez à la banque votre capacité à mettre de l’argent de côté et à gérer sainement votre budget.
Cette épargne renforce votre profil et peut vous aider à constituer un apport personnel, un atout précieux pour négocier votre prêt.
Chômage, RSA et aides exclus des revenus pris en compte
Certaines ressources sont systématiquement écartées, quelle que soit la banque. C’est le cas des allocations chômage, du RSA, de la prestation d’accueil du jeune enfant ou encore des notes de frais et indemnités de déplacement.
Ces revenus compensent une dépense particulière ou correspondent à une situation temporaire, ce qui les rend incompatibles avec l’engagement de long terme qu’est un crédit immobilier.
Un don d’argent offert par un proche, même s’il est régulier, n’entre pas non plus dans le calcul des revenus. Il peut en revanche servir à alimenter votre apport personnel.
Des revenus pris en compte aux charges : le calcul complet de votre dossier
Connaître vos revenus retenus n’est que la première moitié de l’équation. Pour établir votre taux d’endettement, la banque déduit ensuite toutes vos charges récurrentes afin de mesurer votre capacité réelle de remboursement.
Parmi les charges intégrées figurent vos crédits en cours, qu’il s’agisse d’un prêt auto, d’un crédit à la consommation ou d’un crédit renouvelable, ainsi que les pensions alimentaires que vous versez.
Un mécanisme mérite votre attention : le saut de charges. Lorsque vous achetez votre résidence principale, votre loyer actuel disparaît et se trouve remplacé par la mensualité du prêt. Selon que cette mensualité est supérieure ou inférieure à votre loyer, votre situation s’améliore ou se dégrade aux yeux de la banque.
Si vous vous demandez concrètement combien il faut gagner pour financer un montant donné, notre guide sur le salaire nécessaire pour emprunter 150 000 euros vous donne des repères chiffrés selon la durée et le taux, un complément utile pour situer votre projet avant de rencontrer votre banquier.
Au-delà du ratio de 35%, la banque évalue aussi votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui vous reste une fois toutes les charges payées. On considère généralement un minimum de 800 à 1 000 euros pour une personne seule, de 1 200 à 1 500 euros pour un couple, majoré de 300 à 500 euros par enfant.
Un dossier pile à 35% mais avec un reste à vivre trop faible peut être refusé, tandis qu’un reste à vivre confortable peut justifier une dérogation. Car les règles HCSF ne sont pas totalement rigides : les banques peuvent déroger au seuil des 35% pour 20% de leur production trimestrielle, une marge réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants.
FAQ Revenus pris en compte pour un crédit immobilier
Est-ce le salaire brut ou net qui est pris en compte pour un prêt immobilier ?
C’est le salaire net avant impôt, autrement dit votre net imposable après cotisations sociales mais avant prélèvement à la source. Certaines banques partent du brut annuel du contrat et appliquent une décote de 22 à 25% pour reconstituer ce net, mais l’objectif final reste toujours de raisonner sur votre revenu net réel.
Les heures supplémentaires sont-elles prises en compte pour un crédit immobilier ?
Pas lorsqu’elles sont ponctuelles. En revanche, si elles figurent régulièrement sur vos bulletins de salaire depuis plusieurs mois ou années, elles peuvent être intégrées à vos revenus. La régularité prouvée est la condition décisive.
Les revenus locatifs comptent-ils dans un prêt immobilier ?
Oui, mais à hauteur de 70% seulement. La banque applique une décote de 30% pour couvrir les risques de vacance locative, d’impayés et de charges. Un loyer de 1 000 euros sera donc retenu à 700 euros dans le calcul de vos revenus.
Quels revenus ne sont jamais pris en compte pour un crédit immobilier ?
Les primes exceptionnelles, les bonus ponctuels, l’intéressement, la participation, les allocations chômage, le RSA, les notes de frais et les dons d’argent sont systématiquement écartés. Ces ressources sont jugées non pérennes ou temporaires, incompatibles avec la durée d’un prêt immobilier.
Combien faut-il gagner pour obtenir un prêt immobilier ?
Il n’existe pas de salaire minimum universel. Tout dépend de votre taux d’endettement, de votre apport, de la durée du prêt et de vos charges. Même un revenu proche du SMIC peut suffire avec un apport correct et un montant emprunté adapté à votre capacité de remboursement, éventuellement complété par un prêt à taux zéro si vous y êtes éligible.
