Vous êtes sur le point de faire votre premier achat immobilier et une question revient sans cesse : faut-il faire appel à un courtier en prêt immobilier ou faire le tour des banques soi-même ?
C’est la question que se posent des milliers de couples chaque année. Selon une étude OpinionWay réalisée en mai 2025, 38% des Français ont recours à un courtier pour leur crédit immobilier. Ce chiffre monte même à 54% chez les moins de 35 ans. Mais cela signifie aussi que 62% des emprunteurs s’en passent.
Alors, qu’en est-il vraiment ?
Dans cet article, on vous dit tout sans langue de bois sur les avantages, les inconvénients et surtout comment savoir si le courtier est fait pour vous.
Qu’est-ce qu’un courtier en prêt immobilier ?
Le courtier en prêt immobilier est un professionnel qui joue le rôle d’intermédiaire entre vous et les banques. Concrètement, il analyse votre situation financière, constitue votre dossier et le présente auprès de plusieurs établissements bancaires avec lesquels il travaille en partenariat.
Son objectif est de vous obtenir les meilleures conditions de financement possibles, que ce soit au niveau du taux d’intérêt, des frais de dossier ou des conditions de remboursement.
Pour exercer son métier, le courtier doit être immatriculé à l’ORIAS, le registre officiel des intermédiaires en assurance, banque et finance. Cette immatriculation garantit qu’il respecte les règles déontologiques et légales de la profession.
Question rémunération, le courtier est généralement payé de deux manières. D’abord, il perçoit une commission de la banque auprès de laquelle vous signez votre prêt, la banque le considérant comme un apporteur d’affaires.
Ensuite, il peut également vous facturer des honoraires, qui oscillent généralement entre 1% et 4% du montant emprunté. Certains courtiers proposent leurs services gratuitement pour l’emprunteur et se rémunèrent uniquement via la commission bancaire.
Aujourd’hui, 38% des Français font appel à un courtier pour leur crédit immobilier. Cette proportion grimpe à 54% chez les moins de 35 ans et atteint même 59% en Île-de-France, où la complexité du marché immobilier et les montants d’emprunt élevés rendent l’accompagnement particulièrement utile.
Les avantages d’un courtier en prêt immobilier
Un gain de temps considérable
Le premier avantage souvent cité par les emprunteurs, c’est le temps gagné. Selon l’étude OpinionWay de mai 2025, 41% des utilisateurs de courtiers citent le gain de temps comme motivation principale, un chiffre en progression de 17 points par rapport à 2022. Et pour cause, faire le tour des banques soi-même peut rapidement devenir chronophage.
Concrètement, sans courtier, vous devez constituer un dossier complet, prendre rendez-vous avec plusieurs banques, expliquer votre projet à chaque fois, attendre les réponses et ensuite comparer les offres reçues. Ce processus peut s’étaler sur plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Le courtier, lui, centralise toutes ces démarches. Il présente votre dossier simultanément à plusieurs établissements et gère les échanges avec les banques. Vous n’avez qu’un seul interlocuteur et évitez la multiplication des rendez-vous.
Pour les personnes qui travaillent à temps plein ou qui ont des contraintes d’emploi du temps importantes, cet accompagnement peut vraiment faire la différence. Le courtier prend en charge la partie administrative et technique, vous permettant de vous concentrer sur votre recherche de bien immobilier.
Des taux souvent plus avantageux
L’argument financier reste la motivation numéro un pour faire appel à un courtier. D’ailleurs, 69% des emprunteurs qui passent par un courtier le font principalement pour obtenir un taux d’intérêt plus avantageux. Ce chiffre est même en hausse de 9 points par rapport à 2022, ce qui montre que dans un contexte où les taux ont remonté, l’optimisation financière devient encore plus cruciale.
Le courtier peut souvent négocier des conditions que vous n’obtiendriez pas en vous présentant directement à la banque. Grâce à ses partenariats et au volume d’affaires qu’il apporte aux établissements bancaires, il accède à des grilles tarifaires spécifiques réservées aux courtiers. Il peut également négocier la suppression des frais de dossier ou l’annulation des indemnités de remboursement anticipé.
Concrètement, la baisse du taux obtenue grâce à un courtier varie généralement entre 0,20% et 0,30%. Pour les profils les plus solides, comme les primo-accédants en CDI avec un avenir prometteur ou les couples avec des revenus confortables, cette réduction peut même atteindre 0,50% à 0,60%. Sur la durée totale d’un prêt, ces quelques dixièmes de point peuvent représenter plusieurs milliers d’euros d’économies.
Prenons un exemple concret. Sur un emprunt de 300 000 euros sur 20 ans, une différence de 0,30% de taux représente une économie d’environ 9 000 euros sur la durée totale du prêt. Si les honoraires du courtier s’élèvent à 3 000 euros, vous êtes donc gagnant de 6 000 euros. Le calcul est simple mais essentiel à faire avant de vous engager.
Une sécurisation de votre financement
Voici un point qui a pris une importance considérable ces dernières années. Selon l’étude OpinionWay de mai 2025, 44% des emprunteurs font appel à un courtier pour être sûrs d’obtenir leur financement. Ce chiffre était de seulement 25% en 2022, soit une progression de 19 points. Cette évolution montre bien l’inquiétude croissante des acquéreurs face aux critères d’octroi des banques, qui se sont durcis avec la remontée des taux.
Le courtier connaît parfaitement les critères d’acceptation de chaque banque et sait vers quel établissement orienter votre dossier en fonction de votre profil. Certaines banques privilégient les primo-accédants, d’autres sont plus souples avec les profils atypiques comme les freelances ou les travailleurs non-salariés. Le courtier sait également comment présenter votre dossier pour le rendre le plus attractif possible aux yeux des banques.
Cette expertise est particulièrement précieuse pour les profils qui sortent du cadre classique recherché par les banques. Si vous êtes en CDD, si vous avez des revenus variables, si vous êtes indépendant ou si vous avez un taux d’endettement limite, le courtier peut activer les bons leviers pour maximiser vos chances d’obtention. Il sait quels arguments mettre en avant et quels éléments de votre dossier valoriser.
Un accompagnement personnalisé
L’accompagnement global est devenu une motivation de plus en plus importante pour les emprunteurs. En 2025, 38% des utilisateurs de courtiers recherchent cet accompagnement dans toutes leurs démarches, soit 15 points de plus qu’en 2022. Cette progression témoigne de la montée en gamme des services proposés par les courtiers, qui ne se contentent plus de négocier un taux mais deviennent de véritables conseillers financiers.
Le courtier peut intervenir dès le début de votre projet, avant même que vous ayez trouvé un bien. À ce stade, il réalise une simulation de prêt immobilier en fonction de vos revenus, de votre situation matrimoniale et de votre profession. Il détermine ainsi votre capacité d’emprunt réelle et vous informe sur les différents prêts aidés dont vous pourriez bénéficier, comme le PTZ (prêt à taux zéro). Cette première étape vous permet d’aborder votre recherche de biens avec une vision claire de votre budget et de meilleures bases pour construire vos offres d’achat.
Une fois que vous avez trouvé un bien et que votre offre d’achat est acceptée, le courtier réalise une simulation plus poussée et commence à présenter votre dossier auprès des banques. Il vous accompagne jusqu’à la signature de l’offre de prêt et s’assure que tous les éléments négociés figurent bien dans le contrat final. Le courtier peut également intervenir après votre achat, pour une renégociation de prêt, un regroupement de crédits ou la renégociation de votre assurance emprunteur.
Les inconvénients d’un courtier (la vérité)
Tous les courtiers ne se valent pas et tous les profils n’ont pas besoin de leurs services. Il est essentiel d’être lucide sur les limites et les risques du recours à un courtier. Voici ce que personne ne vous dit, avec des exemples concrets à l’appui.
Un coût supplémentaire à prévoir
Le premier inconvénient évident, c’est le coût. Si certains courtiers se rémunèrent uniquement via la commission versée par la banque, beaucoup facturent également des honoraires à l’emprunteur. Ces frais oscillent généralement entre 1% et 4% du montant emprunté. Concrètement, sur un prêt de 350 000 euros, cela représente entre 3 500 et 14 000 euros de frais supplémentaires.
La question essentielle à se poser est donc la suivante : le gain obtenu sur le taux d’intérêt compense-t-il les honoraires du courtier ? Reprenons notre exemple de tout à l’heure. Si le courtier vous obtient un taux inférieur de 0,30% et que vous empruntez 300 000 euros sur 20 ans, vous économisez environ 9 000 euros. Si ses honoraires s’élèvent à 3 000 euros, l’opération est rentable. En revanche, si ses honoraires atteignent 8 000 euros, vous n’y gagnez plus rien.
Autre point important concernant les honoraires : leur transparence. Certains courtiers peu scrupuleux jouent sur le flou concernant leur rémunération.
Marie, 34 ans, en a fait l’expérience en 2024 avec une petite boîte de courtage régionale. Au téléphone, la courtière lui avait annoncé une commission de 1%. Marie pensait donc payer 3 500 euros sur son emprunt de 350 000 euros. Mais au moment de signer le mandat, elle découvre que la commission notée est de 4 000 euros.
Quand elle interroge la courtière, celle-ci rétorque que les 1% s’appliquent sur le montant total du projet et non sur le montant emprunté.
Devant l’insistance de Marie, la courtière fait soudainement machine arrière et prétend avoir oublié un rabais pour retomber sur les 3 500 euros. Ce type de pratique devrait immédiatement vous alerter sur le sérieux du professionnel.
Un réseau limité de banques partenaires
Le courtier ne travaille qu’avec un réseau limité de banques partenaires, celles avec lesquelles il a signé des accords de partenariat. Cela signifie que certaines offres potentiellement intéressantes de banques hors réseau ne vous seront jamais proposées. Si votre banque habituelle propose des conditions très avantageuses pour ses clients fidèles, le courtier ne pourra pas forcément en bénéficier.
Certaines banques, notamment les banques en ligne, ne donnent pas de tarifs préférentiels aux courtiers. C’est le cas par exemple de Boursobank, qui propose les mêmes conditions que vous passiez par un courtier ou que vous déposiez directement votre dossier. Dans ce cas, passer par un intermédiaire n’apporte aucun avantage financier et vous fait même perdre le montant des honoraires du courtier.
Marie et son conjoint en ont fait l’amère expérience en 2024. Ils avaient demandé à leur courtière de déposer leur dossier chez plusieurs banques, dont Boursobank où ils étaient déjà clients.
La courtière leur affirmait avoir effectué les démarches. Après plusieurs semaines sans nouvelles sur cette piste, ils ont décidé d’appeler directement Boursobank. Le conseiller immobilier leur confirme qu’aucun dossier n’a été déposé à leurs noms. Pire encore, il leur explique que la première étape pour un courtier qui souhaite déposer un dossier chez Boursobank consiste à faire signer une autorisation au client.
Or, Marie et son conjoint n’ont jamais signé ce document. Le conseiller leur précise également que Boursobank ne pratique pas de tarifs avantageux pour les courtiers et leur recommande de déposer directement leur dossier eux-mêmes.
Ils suivent ce conseil et reçoivent leur accord définitif quatre jours seulement après le dépôt de leur dossier, sans aucun frais de courtage, de dossier ou de tenue de compte. Quand ils en informent la courtière, celle-ci tente encore de les retenir en leur promettant une offre du Crédit Lyonnais avec un taux encore plus bas. Mais cette offre, qu’elle prétend être un accord définitif, n’est jamais accompagnée de preuve écrite. Après cette expérience, Marie et son conjoint signent finalement avec Boursobank, ayant perdu toute confiance en leur courtière.
Le risque de tomber sur un mauvais courtier
C’est sans doute le point le plus important et le moins évoqué dans les articles sur les courtiers. Tous les professionnels ne se valent pas et certains peuvent carrément vous mettre en difficulté.
Les chiffres de l’ORIAS, l’organisme qui immatricule les courtiers, le confirment. En 2025, on recense environ 5 500 courtiers en opérations de banque, contre 6 000 en 2020. Près de 10% des courtiers ont disparu du marché en quelques années, souvent parce qu’ils n’étaient pas assez compétents ou sérieux pour survivre dans un contexte de marché difficile.
Sophie, 32 ans, en a fait l’expérience douloureuse lors de son premier achat immobilier. Elle avait fait appel à un réseau de courtage, pour l’accompagner dans son projet.
Après avoir signé le mandat, la courtière disparaît pendant cinq semaines en lui demandant simplement de patienter. Sophie, confiante, attend sans relancer. Au bout de cinq semaines, la courtière refait surface pour lui annoncer qu’elle n’a trouvé aucun financement et que c’est très difficile de trouver un prêteur sans apport.
Le problème, c’est que Sophie avait un apport de 10%, donc elle ne comprend absolument pas de quoi parle la courtière. Elle lui demande de lui fournir les lettres de refus des banques et de lui indiquer quels établissements ont été sollicités. Trois heures après leur conversation, la courtière lui envoie une seule lettre de refus, celle de la banque située au bout de la rue de Sophie. Et elle est incapable de lui dire quelles autres banques ont été contactées.
Sophie décide alors de rompre le mandat et demande un délai supplémentaire au vendeur pour trouver son financement. En deux semaines, elle obtient elle-même un accord avec un TAEG de 1,65%. Elle met ensuite un avis négatif sur Google pour alerter d’autres potentiels clients.
La réaction de la courtière est édifiante. Elle répond publiquement en reprenant les avis précédents de Sophie sur d’autres établissements pour lui dire qu’elle ne met pas souvent cinq étoiles. Elle lui envoie même un email privé en faisant des remarques déplacées sur les lieux qu’elle fréquente, selon ce qu’elle a pu trouver sur ses réseaux sociaux, pour la dénigrer. Une attitude complètement hors de propos et qui en dit long sur le professionnalisme de cette courtière.
Heureusement, tous les courtiers ne sont pas comme ça. Pour son deuxième projet immobilier, Sophie a contacté un courtier en ligne. L’expérience a été radicalement différente. Elle leur a expliqué qu’elle allait d’abord démarcher sa propre banque et leur a demandé de ne pas la contacter pour éviter de multiplier les demandes. Le conseiller a accepté et lui a simplement demandé de le tenir informé de l’offre obtenue auprès de sa banque.
Quand Sophie lui a transmis les conditions proposées par son établissement, le conseiller l’a rappelée pour lui dire en toute honnêteté qu’il n’obtiendrait jamais mieux et qu’elle devait signer avec sa banque.
Cette franchise lui a permis de ne pas faire perdre de temps au courtier tout en gardant une option de secours si sa banque avait refusé son dossier. Le courtier a été de bon conseil et elle a apprécié sa réactivité ainsi que la clarté de ses process. C’est l’exemple type du bon courtier, celui qui n’hésite pas à vous dire que vous n’avez pas besoin de lui.
Courtier ou tour des banques : comment choisir ?
Maintenant que vous connaissez les avantages et les inconvénients, comment savoir ce qui est le mieux pour vous ? Voici un guide décisionnel basé sur des situations concrètes.
Situations où le courtier est fortement recommandé
Le courtier devient quasiment indispensable si vous êtes sans apport ou avec un apport inférieur à 10% du montant du projet. Les banques sont de plus en plus exigeantes sur l’apport personnel et un courtier saura identifier les établissements les plus souples sur ce critère.
Si vous avez déjà essuyé un ou plusieurs refus bancaires, le courtier est votre meilleure chance de débloquer la situation. Il connaît les raisons qui ont pu motiver ces refus et sait comment contourner ces obstacles en orientant votre dossier vers d’autres banques plus adaptées à votre profil.
Votre situation professionnelle est atypique ? Vous êtes freelance, travailleur non-salarié, en CDD, en intérim ou vous avez des revenus variables ? Le courtier saura mettre en valeur votre dossier et le présenter aux banques qui acceptent ces profils. Il connaît les arguments à mettre en avant et les justificatifs à fournir pour rassurer les établissements.
Si c’est votre premier achat et que vous ne connaissez absolument rien au crédit immobilier, le courtier peut vous apporter une vraie sécurité. Il vous expliquera les termes techniques, vous guidera dans la constitution de votre dossier et vous évitera de commettre des erreurs qui pourraient compromettre votre financement.
Enfin, si votre profil est complexe, avec un taux d’endettement à la limite des 35%, des crédits à la consommation en cours ou un historique bancaire compliqué, le courtier peut vraiment faire la différence en optimisant la présentation de votre situation.
Situations où vous pouvez faire le tour des banques vous-même
À l’inverse, certaines situations ne nécessitent pas forcément l’intervention d’un courtier. Si vous disposez d’un apport confortable supérieur à 20% du montant du projet, vous avez déjà un atout majeur pour négocier directement avec les banques.
Si vous êtes client fidèle de votre banque depuis plusieurs années, généralement cinq ans ou plus, commencez par la démarcher directement. Votre ancienneté et votre historique de client peuvent vous permettre d’obtenir des conditions avantageuses que le courtier n’obtiendrait pas forcément.
Votre situation professionnelle est ultra-stable ? Vous êtes en CDI depuis longtemps, vous avez des revenus confortables et réguliers, votre dossier est simple et solide ? Dans ce cas, les banques vous accueilleront à bras ouverts et vous pourrez probablement négocier de bonnes conditions par vous-même.
Enfin, si vous avez du temps disponible pour comparer les offres et que vous aimez gérer ce genre de démarches, rien ne vous empêche de faire le tour des banques. Vous économiserez les frais de courtage et garderez la main sur l’ensemble du processus.
Quand contacter un courtier ?
Le timing de votre prise de contact avec un courtier peut avoir un impact important sur l’efficacité de son accompagnement. Le moment idéal pour contacter un courtier se situe généralement en amont de votre recherche de bien immobilier, avant même d’avoir trouvé le logement de vos rêves.
À ce stade, le courtier peut réaliser une première simulation de prêt immobilier. En lui indiquant vos revenus, votre situation matrimoniale et votre profession, il pourra définir votre capacité d’emprunt réelle. Il vous renseignera également sur les différents prêts aidés dont vous pourriez bénéficier, comme le PTZ (prêt à taux zéro), l’éco-PTZ ou le prêt Action Logement. Ces informations vous permettront d’aborder votre recherche de biens avec plus de clarté et de meilleures bases pour construire vos offres d’achat.
Toutefois, pour aller plus loin dans l’obtention de votre prêt immobilier, vous devrez présenter une offre d’achat acceptée à votre courtier. À la suite de cette étape, il réalisera une simulation plus poussée et commencera alors à présenter votre dossier auprès des banques de son réseau.
Il est également possible de contacter un courtier après avoir essuyé un ou plusieurs refus bancaires. Dans ce cas, il analysera votre situation, identifiera les points qui ont posé problème et orientera votre dossier vers des établissements plus adaptés à votre profil. Son intervention en cours de route peut débloquer des situations qui semblaient sans issue.
Enfin, sachez que le courtier peut aussi intervenir en aval de votre achat, si vous souhaitez renégocier votre prêt immobilier, effectuer un regroupement de crédits ou renégocier votre assurance emprunteur. Son accompagnement ne se limite donc pas à la phase d’acquisition initiale.
Comment reconnaître un bon courtier ?
Face aux risques évoqués plus haut, il est essentiel de savoir repérer les signaux d’alerte et les caractéristiques d’un courtier sérieux. Voici les éléments à vérifier avant de signer un mandat.
Les signaux d’alerte à ne pas ignorer
La première chose à vérifier, c’est la transparence sur la commission. Si le courtier reste flou sur ses honoraires, change le montant en cours de route ou ne vous explique pas clairement son mode de rémunération, fuyez. Un professionnel sérieux doit vous indiquer dès le départ combien il facture et comment ce montant est calculé. Méfiez-vous également des courtiers qui jouent sur les mots entre montant du projet et montant emprunté pour gonfler leurs honoraires.
Si votre courtier est incapable de vous dire quelles banques il a contactées ou refuse de vous fournir des preuves écrites de ses démarches, c’est un signal d’alerte majeur. Vous êtes en droit de savoir où votre dossier a été présenté et d’avoir accès aux réponses des établissements, qu’elles soient positives ou négatives.
Un courtier qui disparaît pendant des semaines sans vous donner de nouvelles ou qui met un temps anormalement long à avancer sur votre dossier n’est pas quelqu’un de fiable. La réactivité est une qualité essentielle dans ce métier, surtout quand vous avez des délais à respecter vis-à-vis du vendeur.
Méfiez-vous également de la pression pour signer rapidement sans justification claire. Un bon courtier prend le temps de vous expliquer les offres, de répondre à vos questions et de vous laisser comparer tranquillement. S’il vous pousse à signer en urgence sans raison valable, c’est qu’il a probablement plus intérêt à conclure rapidement qu’à vous obtenir la meilleure offre.
Enfin, si votre courtier refuse de vous fournir les lettres de refus des banques ou prétend avoir obtenu des accords définitifs sans jamais vous montrer le moindre document, ne lui faites pas confiance. Tout doit être traçable et vérifiable.
Les caractéristiques d’un bon courtier
Un courtier sérieux est obligatoirement immatriculé à l’ORIAS. Avant de signer quoi que ce soit, vérifiez son numéro d’immatriculation sur le site officiel de l’ORIAS. Cette vérification prend deux minutes et peut vous éviter de tomber sur un escroc.
La transparence totale est la base d’une relation de confiance. Un bon courtier vous communique dès le départ la liste des banques de son réseau, le montant exact de sa commission et son mode de rémunération. Il vous explique également son process de travail, les étapes à venir et les délais estimés.
Un courtier professionnel dispose d’un process défini avec des étapes claires. Il vous tient régulièrement informé de l’avancement de votre dossier, vous fournit des preuves écrites de ses démarches et vous transmet systématiquement les réponses des banques, qu’il s’agisse d’accords de principe, d’offres de prêt ou de lettres de refus.
La réactivité est également un critère essentiel. Un bon courtier répond rapidement à vos sollicitations, que ce soit par téléphone, email ou SMS. Il ne vous laisse pas sans nouvelles pendant des semaines et prend le temps de répondre à toutes vos questions.
L’honnêteté est peut-être la qualité la plus précieuse. Un excellent courtier n’hésite pas à vous dire si vous n’avez pas besoin de lui. Si votre banque vous propose de meilleures conditions que ce qu’il pourrait obtenir, il vous le dira franchement plutôt que de vous faire signer à tout prix pour toucher sa commission. C’est le cas de Pretto dans l’exemple évoqué plus haut.
Enfin, consultez les avis clients vérifiables sur Google, Trustpilot ou d’autres plateformes indépendantes. Un courtier avec de nombreux avis positifs et une bonne note moyenne est généralement gage de sérieux. Selon l’étude OpinionWay de mai 2025, les clients de courtiers attribuent une note moyenne de 7,3 sur 10 à leurs prestations, et 80% d’entre eux donnent une note supérieure ou égale à 7. C’est un bon indicateur de satisfaction globale.
