Divorce : les étapes de la vente immobilière

Les étapes d’une vente immobilière lors d’un divorce

La séparation d’un couple marié entraîne le partage des biens détenus par le couple qui souhaite divorcer. Bien souvent, le bien immobilier (maison ou appartement) qui constitue le domicile familial ou la résidence secondaire du couple est l’élément le plus important à prendre en compte. C’est le régime matrimonial des époux qui déterminera les règles du partage.

La liquidation du régime matrimonial

Le divorce implique la liquidation du régime matrimonial du couple. Pour cela, l’intervention d’un notaire est nécessaire. C’est lui qui va rédiger l’acte liquidatif du régime matrimonial, c’est-à-dire le partage des biens et dettes (liquidités, biens mobiliers et immobiliers) détenus par la communauté comme dans le cas d’une vente lors d’une succession.

À cette occasion, le devenir du ou des biens immobiliers détenus par le couple doit être décidé. Bien souvent, la vente est la solution retenue afin que chacun parte de son côté avec la part qui lui revient.

Le régime matrimonial choisi par les époux au moment du mariage va définir les modalités du partage.

En l’absence de contrat de mariage, cas le plus fréquent, les époux sont soumis au régime de la communauté des biens réduite aux acquêts. Les biens possédés par chacun des époux avant le mariage restent leur propriété personnelle. Ceux acquis durant le mariage sont détenus à parts égales par les époux, quelle que soit l’origine du financement dudit bien. Lors du divorce, le produit de la vente des biens de la communauté est alors réparti entre les époux en parts égales, déduction faite des emprunts restant à rembourser.

Si les époux sont unis sous le régime de la séparation de biens, ils sont propriétaires en indivision des biens immobiliers acquis pendant le mariage, à hauteur de la participation financière de chacun (qui est mentionnée dans l’acte d’achat). Lors de la liquidation, le produit de la vente est réparti entre les époux proportionnellement à leurs apports, une fois encore après avoir déduit les emprunts restant à rembourser.

Ce partage du produit de la vente immobiliere est soumis à une taxe d’un montant de 2,5 % de l’actif net (à savoir la différence entre la valeur du bien et le montant de l’emprunt restant à payer). Cette taxe sera collectée par le notaire qui rédige l’acte.

Vendre sa maison avant d’engager la procédure de divorce, une fausse bonne idée ?

La taxe de partage de 2.5 % pèse bien lourd dans la facture d’une séparation déjà onéreuse. Nombreux sont ceux qui sont tentés de vendre leur bien immobilier et de se partager le produit de la vente sans faire appel à un notaire, avant même d’engager une procédure de divorce. Ceci afin d’éviter de devoir régler cette taxe. Sachez que pour toute vente, le diagnostic immobilier à jour est nécessaire.

Ce « partage verbal” (sans acte écrit), est parfaitement envisageable si les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens. En revanche, sa légitimité est largement remise en question dans le cas d’un mariage sous le régime de la communauté des biens. Les couples qui choisissent cette option courent le risque de subir des poursuites pénales et fiscales. Aussi, les avocats, garants de la légalité de la procédure, conseillent le plus souvent de réaliser un partage écrit en bonne et due forme.

Quelles sont les étapes de la vente immobilière  ?

La vente du bien, en elle-même, suit les mêmes étapes qu’une vente immobilière classique.

Il s’agit en premier lieu de déterminer le prix de vente du bien.

Plus ce prix est cohérent avec les prix du marché, plus le bien se vendra vite. Vous pouvez, pour ce faire, vous faire conseiller par des professionnels de l’immobilier. Ces derniers ont, en effet, une excellente connaissance du marché et sont les plus à même d’estimer votre maison ou votre appartement.

Ensuite vient la mise en vente. Encore une fois, faire appel à un professionnel de l’immobilier est indispensable. Une fois que vous lui avez confié la vente de votre maison via la signature d’un mandat, l’agent immobilier met toute son expertise en œuvre pour trouver un acquéreur au meilleur prix.

C’est lui qui assure la communication sur votre bien (photographies et publicités), qui organise les visites et conduit les négociations. Il est également à même de vous aiguiller et vous conseiller pour la réalisation des diagnostics techniques obligatoires. Enfin, il vous accompagne lors des signatures du compromis puis de l’acte de vente.

Enfin, lorsque la vente immobiliere est conclue, le notaire réalise le remboursement du crédit immobilier éventuel et calcule la part qui revient à chacun pour établir l’acte liquidatif du régime matrimonial.

Il faut compter en moyenne 3-4 mois entre la signature d’un compromis et celle de l’acte authentique de vente. Veillez à bien tenir compte de ces délais (qui s’ajoutent à la phase de recherche d’un acquéreur) qui impactent directement le timing de votre séparation.

Faire la vente rapidement dans le cadre d’un divorce

Dans un contexte de séparation, il est souvent préférable que les choses aillent vite pour que chacun puisse aller de l’avant.

Aussi, plus que jamais, fixer un prix de vente en adéquation avec le marché est un préliminaire indispensable si l’on veut éviter que la vente immobiliere – et par conséquent, le divorce – ne traine en longueur.

De plus, il est souhaitable de ne pas indiquer aux acquéreurs potentiels la raison de la vente de votre maison. En effet, s’ils savent que vous êtes pressés, ils n’hésiteront pas à utiliser ce levier pour faire baisser le prix.

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