Après un décès, les biens laissés par le défunt seront répartis entre les nombreux héritiers. Ce partage peut se faire par voie de succession et concerne fréquemment les maisons héritées. Certaines conditions doivent être respectées pour que la vente du bien soit valable. Comment se déroule alors la vente immobilière d’un bien issu d’un partage des biens ou d’un lotissement successoral ?
Avant une vente immobilière, chaque héritier doit donner son accord
Dans la procédure de partage, il doit être précisé que tous les héritiers doivent être d’accord pour vendre le bien. Toutefois, le Code civil prévoit une vente forcée d’un bien immobilier dans les circonstances suivantes :
- Si le tribunal estime que la volonté d’un indivisaire coassuré compromet l’intérêt public, il permet à l’un des individus d’agir seul. Toutefois, cette action doit être entreprise devant un tribunal de première instance du lieu de situation de l’immeuble.
- En revanche, les ventes d’immeubles sont toujours autorisées lorsque l’un des indivisaires en fait la demande et qu’elles sont approuvées par le tribunal de première instance sans compromettre la scission.
Chaque personne qui possède un bien immobilier à vendre doit présenter sa proposition à un notaire. Un mois après avoir reçu la demande, le notaire informe les autres parties de cette décision. Pour la vente du bien, le diagnostic immobilier à jour est obligatoire.
Le notaire constate par une procédure verbale si une ou plusieurs personnes décident de s’opposer à ce projet de vente de la propriété individuelle ou s’il n’y a pas eu de manifestation pendant trois mois.
Seul le tribunal de première instance est habilité à approuver le lotissement de logements individuels si le projet ne menace pas les différents droits des résidents.
Une bonne estimation est nécessaire pour éviter la sous-évaluation
Lorsque le processus de transmission est ouvert, les héritiers du bien immobilier doivent procéder à une évaluation de celui-ci. L’essentiel est de déclarer les biens en fonction de leur valeur vénale, qui est plus précisément le prix auquel ils se négociaient au moment du décès du de cujus.
La tentative de sous-évaluation de l’actif immobilier prend toute son importance au mois de décembre puisque vous vous attendez à payer moins de droits. Il est important de noter que cette tentative entraîne de graves conséquences.
Outre l’obligation pour les héritiers de s’amender, la sous-évaluation d’un bien immobilier entraîne de lourdes sanctions lors d’une sortie rapide.
Dans le cas où les héritiers vendent le bien immobilier à un prix supérieur à celui indiqué dans le testament, ils devront ajuster l’impôt sur les revenus concernés à la valeur supérieure.
D’autre part, les héritiers qui ont déposé une déclaration rectificative afin de payer les droits de succession courent le risque d’être condamnés.
Les héritiers doivent d’abord faire une déclaration de succession rectificative avant de pouvoir vendre une maison héritée à un prix supérieur à celui indiqué dans l’évaluation. Cette dernière étape est nécessaire avant de signer le contrat de vente.
Comment gérer les différents frais de succession ?
En général, le paiement des droits de mutation est à la charge des bénéficiaires et ne s’applique qu’à l’activité nette, c’est-à-dire l’argent gagné sans tenir compte des dettes.
Il est essentiel de noter que le prix augmente en proportion directe de la filiation de l’héritier et du défunt. De ce fait, le couple, le concubin, l’époux ou le pauvre sont dispensés de payer ces droits.
Les enfants et les jeunes doivent verser une contribution allant de 5 à 45 % de la valeur marchande nette de la succession. Ce pourcentage comprendra les frais liés à la publication de l’attestation de propriété et de rendement.
Le coût impacté par ces frais peut varier de 0,5% à 2% selon la valeur de l’objet. N’oubliez pas qu’une TVA de 20% est ajoutée à ces frais.
Si les héritiers décident de diviser le bien immobilier, ils doivent également décider d’une taxe s’élevant entre 0,8 % et 4 %. Cette taxe évoluera en fonction de la valeur du bien immobilier.
Quand doit-on déclarer son héritage ?
Il arrive que la déclaration de succession d’une personne décédée ne soit pas nécessaire devant l’autorité compétente. La marche à suivre dépendra du lien parental de l’héritier avec le défunt ainsi que du montant total de l’acte de succession.
Quel que soit le type d’héritage dont vous disposez, vous devez effectuer les démarches déclaratives nécessaires, notamment lorsque le montant atteint un seuil particulier.
En cas d’infraction aux règles, vous vous exposez à des amendes de rattrapage et peut-être à un bilan financier.
En ce qui concerne la déclaration de succession, elle doit être faite au bureau des impôts dans les six mois suivant le décès de la personne. Il est important de rappeler que la résidence de la personne sera toujours le centre des impôts. La déclaration de transmission doit être remplie avant la vente du bien immobilier, avec l’aide d’un notaire.
En outre, si la valeur des biens ne dépasse pas 50 000 euros dans le cadre d’une transmission conjointe ou directe ou 3 000 euros dans le cadre de la succession d’autres héritiers, vous êtes exempté de l’obligation de déclarer votre héritage.
