Dans l’article d’aujourd’hui, nous allons parler de la subrogation hypothécaire.
En quoi consiste la subrogation hypothécaire ?
L’opération de subrogation peut être un débiteur ou un créancier. La première se produit, par exemple, lorsque nous achetons une maison nouvellement construite et que nous nous subrogeons à l’hypothèque détenue par le constructeur du lotissement.
La seconde est celle qui nous intéresse dans cet article car il s’agit de ce qui se passe lorsque l’on veut changer son prêt hypothécaire d’une banque à une autre afin d’en améliorer considérablement les conditions.
Actuellement, les principales raisons pour laquelle des subrogations ont lieu est le désir de changer l’hypothèque d’un taux d’intérêt variable à un taux d’intérêt fixe, un meilleur taux d’intérêt.
Les banques font des offres très attractives sur ce produit, avec des conditions et des taux d’intérêt beaucoup plus bas que d’habitude, si bien que les utilisateurs choisissent de payer un versement fixe pendant toute la durée du prêt.
Quelles sont les étapes nécessaires pour demander une subrogation ?
Si vous souhaitez améliorer les conditions de votre prêt hypothécaire actuel, vous devez d’abord essayer de négocier avec votre banque. Si la banque accepte, une novation aura lieu. Si la banque refuse d’améliorer la situation, le moment est venu de chercher une autre entité qui vous fera une meilleure offre.
Avant de le faire, il faut savoir qu’il est essentiel de ne pas avoir de dettes impayées.
La nouvelle entité étudiera votre opération et si elle la juge réalisable, elle présentera devant un notaire une offre ferme dans laquelle figureront les nouvelles conditions financières du prêt hypothécaire.
Lorsque cette offre contraignante parvient à notre banque, celle-ci dispose d’un délai de 15 jours pour faire une contre-offre afin de s’aligner sur les nouvelles conditions proposées, voire de les améliorer. C’est ce qu’on appelle l’énervation.
C’est à ce stade que des nouveautés sont introduites en matière de droit hypothécaire. Avant la loi, si la banque actuelle égalait ou améliorait les conditions de l’offre ferme, le client était obligé d’y rester, c’est-à-dire qu’il ne pouvait pas changer son hypothèque d’une banque à l’autre. Avec la nouvelle loi, le client décide avec qui il veut formaliser son prêt hypothécaire, indépendamment de la proposition initiale de la banque.
Ce changement a entraîné une plus grande liberté de décision pour la partie intéressée, puisqu’elle aura le dernier mot dans la subrogation.
Combien cela coûte-t-il de changer son prêt hypothécaire d’une banque à une autre ?
Les conditions de subrogation sont convenues lors de la première formalisation de l’hypothèque. Si l’hypothèque que vous voulez subroger est une hypothèque à taux d’intérêt variable, la commission maximale que la banque peut appliquer est de 0,25% pour les trois premières années ou de 0,15% pour les cinq premières années.
Cela permet de compenser la banque d’origine pour la perte causée par l’annulation anticipée de l’hypothèque en la transférant à une autre entité.
Dans les hypothèques à taux fixe, le coût de la résiliation anticipée est de 2 % du capital remboursé si elle intervient dans les 10 premières années et jusqu’à la fin de l’hypothèque. La commission maximale est de 1,5 % du capital.
A ces commissions s’ajoutent les frais de notaire.
La négociation est un art qui, s’il est maîtrisé, peut conduire à des conditions très avantageuses. En outre, le jargon financier peut être vraiment complexe pour ceux qui ne le maîtrisent pas, c’est pourquoi de bons conseils sont essentiels pour obtenir l’amélioration que vous recherchez.
